Murs commerciaux

La sélection de murs commerciaux

Emplacement

L’emplacement est le critère essentiel de choix pour vos murs commerciaux, le chiffre d’affaires étant directement lié à la zone de chalandise du commerce. Un excellent emplacement trouvera toujours facilement preneur, ce qui facilite sa location, sa re-location ou sa revente avec une possibilité de plus-value très intéressante le cas échéant.

Pour des commerces profitables, les zones idéales sont les artères commerçantes des grandes villes, les rues piétonnes, ainsi que les environs immédiats des écoles, des bureaux, des gares et arrêts de bus, tramway et des centres commerciaux ou grandes enseignes appelées « locomotives » dans le jargon pour leur capacité à drainer du trafic.

S’il donne directement sur la rue ou s’il est facilement visible et accessible, exposé sur le côté le plus ensoleillé, un local se vendra plus cher, mais garantit une rentabilité et une demande plus importantes.

Typologie et surface

La typologie du local est également primordiale. Un espace entièrement ouvert sans poteaux au milieu ou cloisons est idéal, dans la mesure où il peut accueillir tous types de commerces (à condition que le règlement de copropriété aussi n’impose aucune restriction en la matière). Et s’il dispose d’une vitrine suffisamment large au vu des dimensions du local, ce dernier est mieux valorisé et très prisé.

Type de commerce

Enfin, le type de commerce déjà installé ou qui prévoit de s’installer joue un rôle prépondérant pour la sécurité financière. Un local déjà occupé a l’avantage de simplifier l’étude de la santé financière de l’entrepreneur en activité et évite d’avoir à en chercher un autre.

Enfin, les performances commerciales du locataire sont autant de preuves de la qualité de l’emplacement et limite les risques d’impayés.

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La recherche de murs commerciaux à acheter

Connaître les acteurs du secteur permet d’être informé aussitôt qu’un bien correspondant à ses souhaits est mis en vente et de se positionner rapidement. Alternativement, il existe des sites Internet généralistes et des plateformes spécialisées sur lesquels il est possible de consulter des annonces immobilières de vente de locaux commerciaux.

Le prix de murs commerciaux

Valeur non corrélée au marché

Contrairement à ceux des logements, les prix des locaux commerciaux ne sont pas liés aux prix fonciers du marché et ne se calculent pas au mètre carré, mais en fonction du rendement estimé grâce au loyer qui peut en être tiré. Du fait de cette absence de corrélation, le risque de subir une chute de la valeur du local est limité.

La valeur des murs est directement liée au montant des loyers, dont la fluctuation est indexée sur l’un des indices suivants publiés par l’INSEE : l’ICC (indice du coût de la construction) ou l’ILC (indice des loyers commerciaux).

Achats de murs libres ou occupés

Il est possible d’acheter des murs « libres » ou « occupés ».

Dans le cas de murs occupés, le local fait l’objet d’un bail commercial, il est donc plus aisé de déterminer le rendement locatif. De plus, le locataire doit verser un pas-de-porte lors de son entrée dans les lieux, somme qui peut s’élever à des milliers d’euros pour un excellent emplacement.

Si le fonds de commerce vaut plus que 50 % des murs, l’investisseur ne court pratiquement aucun risque d’impayé, car le locataire ne veut ni être expulsé pour non-paiement de loyer ni risquer une dépréciation de son fonds alors qu’il peut espérer en tirer une plus-value en cas de revente. Cette option lui évite en plus la recherche et la gestion d’un nouveau locataire.

Dans le cas de murs libres, il faut veiller à ce que le loyer prévisionnel soit proche de ceux pratiqués sur le marché pour un bien similaire.

Révision du loyer

Le changement de commercialité peut néanmoins modifier le loyer ; si la commercialité diminue, le propriétaire peut réclamer au locataire une indemnité dite de « déspécialisation » d’un montant équivalant à 1 et 3 ans de loyer et qui est non imposable, car assimilée à une compensation de la perte de capital. Si en revanche la commercialité de l’emplacement augmente, le propriétaire peut majorer le loyer.

Le financement de murs commerciaux

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ImportantUne Société Civile Immobilière (SCI) est une excellente solution pour acheter et gérer un immeuble à usage commercial. Plusieurs personnes, souvent des membres d’une même famille, s’associent pour investir ensemble dans un bien immobilier et le gérer.

Les avantages de la SCI sont multiples :

1. Même avec un capital minimum, il est possible de devenir actionnaire.

2. La société se charge de la gestion, de trouver des locataires, de payer les charges, d’effectuer les éventuels travaux de réparation et d’entretien, etc.

3. Pour les individus associés, le loyer perçu est porté dans la colonne des revenus fonciers après déduction des intérêts d’emprunt éventuels.

4. Si la SCI choisit le régime de l’impôt sur le revenu, la déduction des intérêts d’emprunts et des travaux permet de créer des déficits fonciers imputables sur l’IR de chaque associé dans la limite de 10 700 € pour l’année. Tout éventuel excédent étant déductible progressivement sur une période de 10 ans.

3. Après 15 ans de détention, le local est définitivement inscrit au patrimoine de la société et son éventuelle cession est exonérée de plus-value.

Quelle que soit la solution envisagée pour acheter vos murs commerciaux, profitez de notre expertise en matière de financement. Parmi les différentes typologies d'acteurs présents sur le marché - banques, crowdfunders, sociétés financières spécialisées - nous sélectionnons le partenaire le plus adapté à votre projet professionnel.

Les avantages d’acquérir des murs commerciaux

Les bureaux, entrepôts et murs d’une boutique représentent un investissement intéressant et pourtant méconnu des épargnants en quête d’un placement sûr. Les avantages sont nombreux, à condition de faire un choix de local pertinent et de s’entourer de professionnels.

Rentabilité élevée

Non seulement les loyers sont fixés librement, mais la rentabilité nette annuelle d’un local commercial peut monter jusqu’à 7-8 %, soit le double du rendement des habitations situées dans le même secteur, dont la moyenne est de 2 % à 4 % seulement. De plus, lorsqu’il est bien situé, sa valeur est stable, et les meilleurs emplacements promettent même une plus-value substantielle à la cession.

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Charges imputées majoritairement au locataire

En outre, la majeure partie des charges (de copropriété, d’entretien, locatives, relatives aux travaux de rénovation ou d’aménagement, taxe foncière) est imputée au locataire, les gros travaux étant les seuls à la charge du propriétaire (selon l’article 606), ce qui minimise la différence entre le loyer brut et le loyer effectivement perçu.

Bail de longue durée…

Autre atout de l’investissement dans le secteur commercial, les risques sont moindres.

D’une part, le contrat est conclu pour 9 ans au minimum, sauf dans des cas exceptionnels, avec les baux dits précaires. Le locataire n’a pas de possibilité de résiliation avant 3 ans, ce qui garantit à l’investisseur des revenus réguliers pendant toute la période.

D’autre part, alors que pour l’habitant d’un logement, le loyer représente uniquement un coût, des murs commerciaux bien situés sont sources de chiffre d’affaires et un élément de fidélisation de sa clientèle pour un commerçant. Sachant que d’autres commerçants et entrepreneurs sont prêts à se l’arracher, il fera en sorte de prioriser le paiement du loyer sur ses autres charges.

… donc rotation des locataires et durée de vacance faible

Et même si le locataire résilie le bail, ce qui est rare, le risque de vacance est faible, surtout pour un local bien situé. Et cela sans compter que le locataire désireux de quitter un local ou de mettre un terme à son activité est tenu de chercher lui-même son successeur en faisant payer à ce dernier un « droit au bail ».

Éviction rapide du locataire défaillant

Enfin, en cas d’impayé de loyer, il est plus simple de récupérer son dû ou d’expulser le locataire défaillant par un huissier. Et le bail d’origine étant cassé, c’est l’occasion de relouer le local à un prix supérieur ou avec un droit d’entrée.

Les inconvénients de l’achat de murs commerciaux

Rédaction du contrat complexe

La rédaction du bail commercial est plus flexible, y compris concernant la répartition des charges, mais également plus complexe. Le conseil de spécialistes pour sa rédaction est vivement recommandé.

Difficulté d’éviction du locataire

S’il est plus facile d’expulser un mauvais payeur dans le cadre d’un bail commercial, lorsque le propriétaire souhaite récupérer son bien avant le terme du contrat, les choses deviennent plus compliquées. C’est la contrepartie de la stabilité liée au bail commercial. Le locataire a droit à des indemnités d’éviction.

Aussi, si l’objectif du bailleur est de relever le loyer, il doit attendre l’échéance des 9 ans et le renouvellement du bail ; mais s’il cherche à céder le local, la seule option sera de verser son dû au locataire évincé et de récupérer cette somme par la suite en l’incluant dans son prix de vente.

Rareté de l’offre

Mais le plus dur est de dénicher le bon emplacement, car l’offre en la matière est rare, il faut se tenir prêt pour pouvoir saisir immédiatement toute opportunité.

Pour autant, se précipiter sur un local mal situé est à éviter, car il sera plus difficile de trouver un locataire ou de le remplacer, privant le propriétaire de rentrées d’argent alors que le prêt doit continuer à être remboursé. Le choix du local prend ainsi toute son importance.

En conclusion

Contrairement à une idée reçue, l’opération, qui permet de se constituer un patrimoine, de préparer sa retraite ou de percevoir un revenu complémentaire est à la portée de tous et non réservée à une élite constituée d’investisseurs aguerris.

Et pour ceux qui possèdent déjà un bien, notamment dans l’habitat, dans un souci de diversification, investir dans un local commercial est une solution efficace.

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Bail commercial

Qu'est-ce qu'un bail commercial

Le bail commercial désigne le contrat liant le propriétaire et le locataire de locaux utilisés à des fins commerciales, industrielles ou artisanales. Il est régi par la loi du 30 septembre 1953.

• Le locataire doit normalement être inscrit au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.
• Les lieux doivent en outre être administrativement dédiés à l’exercice d’une activité commerciale, industrielle ou artisanale ; autrement, le propriétaire doit procéder à un changement d’affectation de local avant de pouvoir conclure un bail commercial.

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Avantages du bail commercial

Le locataire est particulièrement avantagé par le bail commercial, puisqu’il dispose pour une longue période d’une adresse stable, un élément de fidélisation essentiel de sa clientèle. Sauf cas exceptionnels, le bailleur ne peut évincer le locataire en cours de bail, et ce dernier a par ailleurs droit au renouvellement suivant des modalités précises. Cette garantie est souvent assimilée à la « propriété commerciale ».

Contenu du contrat de bail commercial

La loi n’impose aucune contrainte de forme particulière pour le bail commercial, mais le fait de consigner l’accord par écrit apporte la preuve de son existence et rassure donc les deux parties.

Objet du contrat

L’indication « Tous commerces » dans le contrat de bail offre une grande liberté dans le type d’activité qui y est exercée. Ce document s’accompagne d’un état des éventuels risques naturels et technologiques.

ImportantNotons que le caractère commercial du bail est uniquement défini par le contrat. Concrètement, si un bail classique est signé et que le locataire utilise les locaux loués pour une activité commerciale, le bail ne se transforme pas automatiquement en bail commercial, et il n’est pas soumis aux dispositions légales concernant les baux commerciaux.

La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail.

Durée

La durée de tout contrat de bail est fixée à 9 ans au minimum. À l’échéance de la période initiale, un renouvellement est possible, mais le contrat ne peut être signé pour moins de 9 années.

Exception est faite des locations saisonnières et des baux dérogatoires de courte durée (3 ans au maximum), par exemple pour tester un marché. Enfin, il ne peut être conclu pour une durée indéterminée. D’ailleurs, un bail de plus de 9 ans permet le déplafonnement du loyer.

Renouvellement du bail

Après les 9 premières années, le locataire peut demander le renouvellement du bail pour une durée équivalente en contrepartie de l’engagement à régler un loyer soumis à un plafond. Mais le bailleur peut refuser de reconduire le bail et payer dans ce cas une indemnité d’éviction au locataire.

Résiliation du bail

Bien que le contrat de bail commercial soit initialement signé pour 9 ans, le locataire a la possibilité de donner congé au terme de chaque période de 3 ans, c’est-à-dire à la fin de la 3e, de la 6e ou de la 9e année, ce qui a donné naissance à l’expression « bail 3-6-9 ».

• Pour informer le propriétaire de sa décision, la traditionnelle lettre recommandée avec accusé de réception ne suffit pas, il doit recourir aux services d’un huissier dans un délai de 6 mois avant la date de sortie prévue.
• Le locataire est également autoriser à céder son bail à son successeur.
• Il peut aussi cesser son activité et céder son fonds de commerce à un autre commerçant ou si ce dernier envisage une activité différente, céder son droit au bail dissocié du fonds de commerce, notamment en cas de départ à la retraite.
• Le propriétaire peut également être l’initiateur de la résiliation du contrat, la « propriété commerciale » ne lui retirant pas son droit à se voir restituer son bien, même si la démarche est plus compliquée.

Ainsi, pour décider de ne pas renouveler le bail, il doit normalement attendre l’expiration du contrat pour dénoncer le bail, mais il existe des motifs de résiliation au terme d’une période triennale :

• Transformation des locaux en résidence principale pour lui-même ou son conjoint, ses ascendants et descendants, à condition que ceux-ci soient sans logement au moment de la reprise des lieux ;
• Travaux de reconstruction ou de remise en l’état des locaux nécessitant une éviction ;
• Démolition de l’immeuble si son caractère dangereux est établi par un arrêté préfectoral.

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Dans la plupart des cas, le propriétaire est tenu de verser une indemnité au montant au locataire en réparation du préjudice subi ; le montant de cette compensation peut être très élevé, par exemple si le juge prend la valeur vénale du fonds. La seule exception admise est la démolition d’un bien reconnu dangereux.

Enfin, en cas de manquement à ses obligations par le locataire, notamment le défaut de paiement du loyer, le bailleur peut récupérer plus rapidement les lieux si le bail a été établi par un notaire. Cette caractéristique lui évite en effet de devoir réclamer un jugement de condamnation à l’encontre du locataire défaillant pour se faire payer les sommes dues et récupérer l’usage de son bien.

Montant du loyer initial

Le loyer n’est pas réglementé, il est donc fixé librement entre le bailleur et le locataire. Il est payable à une échéance fixée par le contrat. Il est révisable sur une base triennale sans excéder un plafond légal destiné à empêcher les augmentations abusives.

Généralement, la hausse ne peut être supérieure à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction, de l’ILC ou de l’ILAT intervenue depuis la dernière révision. Une entorse est cependant possible si l’une ou l’autre des parties parvient à justifier l’application d’une majoration ou d’une minoration plus ou moins importante.

• Depuis la loi Pinel, la fixation de la date de début d’application du loyer révisé n’est plus libre ; ce dernier prend effet à partir de la date de la demande de révision du loyer.
• Depuis le 5 novembre 2014, les charges ne sont plus réparties librement entre les deux parties.
• Dorénavant, la loi Pinel fixe la répartition pour la taxe foncière, les travaux et charges d’entretien/mise aux normes, l’enlèvement des ordures, l’assurance, la gestion, etc.

Pas-de-porte

En cas de prise d’un local vacant, le bail commercial peut inclure une clause relative au versement d’un droit d’entrée communément appelé « pas-de-porte ». Cette somme payée au propriétaire des murs représente en quelque sorte la contrepartie de la propriété commerciale. Sa nature doit être précisée dans le contrat. Si elle prend la forme d’un supplément de loyer, le locataire a la possibilité de le déduire fiscalement de ses bénéfices en la divisant également sur les 9 ans de durée minimale de bail. En revanche, si elle est considérée comme une indemnité forfaitaire compensatrice, elle ne peut être ni déduite ni amortie par le locataire.

Dépôt de garantie

À la conclusion du bail, le propriétaire peut réclamer le versement d’une somme appelée « dépôt de garantie ». Il ne s’agit pas d’une obligation légale, mais elle constitue une sorte de garantie pour le bailleur.

Fixé librement, son montant équivaut soit à 3 mois de loyer en cas de loyer payable d’avance soit 6 mois pour les loyers payables à terme échu. Au-delà des 2 trimestres de loyer, le bailleur doit payer au locataire des intérêts calculés sur le taux appliqué par la Banque de France sur les avances sur titre. Cet argent n’est pas assujetti à la TVA et est intégralement restitué au locataire à sa sortie des lieux, sauf s’il a manqué à certaines de ses obligations contractuelles.

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État des lieux

La loi Pinel impose de joindre au contrat de bail commercial un état des lieux d’entrée et de sortie établi soit à l’amiable par le bailleur et le locataire soit par un huissier, les deux parties se partageant les frais. En l’absence d’état des lieux, la législation suppose que le locataire n’est pas présumé avoir emménagé dans des locaux en bon état.

Annexe verte

Si la superficie des lieux loués dépasse 2000 m², le bail commercial doit être accompagné de l’annexe environnementale, également dénommée « annexe verte ».

Afin de remplir ce document, le propriétaire doit produire les renseignements suivants :

• Une présentation détaillée des caractéristiques énergétiques de l’immeuble et des équipements et des dispositifs existants pour l’aérer, le chauffer, le refroidir, l’éclairer et traiter les déchets ;
• La quantité d’eau et d’énergie effectivement consommée ;
• Le volume de déchets produits ;

Cette annexe peut prévoir des obligations qui s’imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux.

Les alternatives au bail commercial

Dans certaines circonstances, le Code de commerce permet de signer des contrats de location non soumis au statut du bail commercial. Ce sont principalement les baux précaires d’une durée maximale de deux ans (à différencier de la « convention d’occupation précaire »).

• Au terme de cette période, si le bailleur reconduit le bail, conclut un nouveau contrat pour le même local ou n’évince pas le locataire, le contrat devient automatiquement un bail commercial classique de 9 ans.
• Si à l’inverse, le propriétaire somme le locataire de libérer le local, ce dernier n’a pas de recours et ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction.

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