Après les plateformes de prêts entre particuliers (principalement pour des petits montants), puis les plateformes de prêt pour les professionnels (notamment pour des projets d’équipement ou de développement) la vague du crowdfunfing s’est étendue au marché de l’immobilier : faire appel aux particuliers pour financer des programmes immobiliers difficiles à financer via les circuits classiques.
Les plateformes spécialisées dans ce domaine se multiplient bien que finançant encore peu d’opérations. Promettant des rendements exceptionnels (jusqu’à 12 % par an), accessibles avec un montant limité (de 500 euros à 3000 euros), ces plateformes attirent des épargnants en quête d’un fort rendement mais ces opérations de ce type recèlent différents dangers à connaître absolument avant de s’engager.
En tant que courtier en crédit aux professionnels, Meilleurtauxpro ne collabore pas à ce stade avec de telles plateformes. Nous accompagnons nos clients promoteurs dans l’obtention d’un financement bancaire classique. Les informations données ci-après sont donc à caractère purement informatif.
Principe de l’immobilier participatif
Le principe pour un promoteur est de faire appel à une communauté de prêteurs pour financer ou compléter le financement de la réalisation et la commercialisation d’un programme immobilier. Ainsi, le crowdfunding immobilier peut être utilisé en complément d’un financement bancaire classique. Les programmes financés peuvent être aussi bien des immeubles que des complexes résidentiels avec des maisons individuelles.
Avantages pour les promoteurs
En règle générale, lorsqu’un promoteur présente un programme, la banque s’engage à hauteur de 40 %. Une part identique est financée par les avances perçues des ventes sur plan (des appartements achetés par leurs futurs propriétaires avant le lancement du chantier). Le promoteur doit fournir le solde de 20 % en fonds propres pour compléter le budget.
Or, ces besoins en fonds propres augmentent dans le contexte de difficile accès au crédit et l’allongement des délais de commercialisation. Sans compter que les établissements de crédit traditionnels réclament entre 25 % et 30 % d’apport pour accepter de participer.
Grâce aux plateformes spécialisées dans l’immobilier, les petits promoteurs aux moyens limités qui souhaitent lancer de nouveaux chantiers ont la possibilité de lever les fonds qu’il leur faut sans passer par de lourdes procédures comme dans le cas d’un emprunt bancaire classique.
Le financement du programme par les particuliers se fait par l’intermédiaire de sociétés ad hoc, sous forme d’actions ou d’obligations. Il existe trois types de montages.
La holding qui détient des parts d’une SCCV
Au démarrage d’un nouveau chantier, un promoteur monte une société civile de construction vente (ou SCCV) destinée à ce projet exclusivement. Cette entité juridique est responsable « sans limites » du chantier et à ce titre, elle a la responsabilité de la gestion de la construction du/des bien(s) et de sa/leur vente, autrement dit, elle supporte à 100 % les dettes éventuelles. Aussitôt que tous les logements sont commercialisés, la SCCV est dissolue.
C’est pourquoi l’investissement se fait via une holding qui détient des parts de cette SCCV. Si la holding dépose le bilan, les contributeurs ne perdent que le capital qu’ils ont initialement placé, et pas un euro de plus. En cas de succès commercial, ils perçoivent un pourcentage de la plus-value générée par l’opération.
C’est un placement de moyen terme, car il faut que tous les biens trouvent preneur pour que les investisseurs soient payés. Le capital de départ et la part sur les profits éventuels prennent le plus souvent entre un et trois ans.
Émission obligataire sur la holding qui détient tout ou partie d’une SCCV
Les promoteurs créent une holding, la plupart du temps sous la forme d’une SAS (société par action simplifiée) chargée de chapeauter la SCCV. Cette holding lance une émission obligataire, opération semblable à un prêt financée par les internautes. Les montants ainsi collectés alimentent les promoteurs de la SCCV en quasi fonds propres. Les petits promoteurs acceptant un coût élevé de ce « prêt » puisque le coupon annuel peut grimper jusqu’à 20 %.
Le paiement des crowdfunders se fait après la commercialisation de tous les lots. Dans ce cas aussi, l’investisseur ne peut être redevable d’un montant supérieur à sa mise d’origine.
Émission obligataire pour une SAS
Assez proche du montage précédent, celui-ci consiste pour les promoteurs, au lieu de passer par une SCCV, à monter une SAS chargée de gérer le chantier et de vendre les lots. La SAS doit effectuer une émission obligataire pour laquelle elle fait appel aux crowdfunders. Ces derniers sont rémunérés en échange lorsque l’intégralité du programme est commercialisée. Comme dans le cas de la SCCV, l’investisseur n’est redevable qu’à hauteur de sa mise initiale.
Avant de vous laisser tenter par ce marché qui n’en est qu’à ses premiers pas, vous devez prendre conscience des dangers qui vous guettent.
Multiplication des plateformes non agréées
Le boom de ce marché tout jeune attire un grand nombre d’acteurs. Or, sur les nouvelles plateformes qui voient régulièrement le jour, une grande partie ne dispose pas de l’agrément de l’AMF, mettant en danger l’ensemble du secteur. En effet, cette offre large s’accompagne de risques d’arnaques élevés, puisqu’il n’y a aucune garantie qu’ils respectent les dispositions règlementaires.
L’AMF met également les investisseurs en garde contre la prolifération de projets présentant des rendements très attractifs effectués par l’intermédiaire de sociétés en nom collectif (SNC), des sociétés civiles immobilières (SCI) ou des sociétés en participation (SEP). Or, selon les spécialistes, la plupart d’entre eux ignorent qu’en s’engageant, le risque n’est pas limité aux montants investis ; ils sont également responsables tenus indéfiniment aux dettes de la société sur leur patrimoine personnel à proportion de leur part (en pourcentage) dans le capital.
Des rendements alléchants pour des risques élevés
Pour convaincre les investisseurs, les plateformes affichent des rentabilités élevées, de l’ordre de 4 % à 12 %. Néanmoins, ces taux correspondent au gain maximal possible, mais les réalisations réelles peuvent être nettement inférieures.
De plus, la visibilité est faible, la durée d’investissement variant de trois mois à neuf ans en moyenne ; ni le constructeur ni la plateforme ne garantissent le respect de la durée annoncée. Or, les contributeurs ne sont payés qu’après la vente intégrale du lot. Sur ce point, certains experts tempèrent en affirmant qu’il est possible de les louer afin de pouvoir payer les investisseurs particuliers, mais ce montage n’est pas applicable à tous les programmes.
Plus grave que le délai d’immobilisation ou le rendement moindre, les internautes doivent comprendre que le risque est proportionnel au rendement espéré, et envisager la perte partielle ou totale de leur capital initial.
En effet, même si les plateformes effectuent une sélection rigoureuse des projets qu’elles proposent, elles n’ont pas d’obligation de résultat. Les investisseurs supportent donc pleinement les conséquences des aléas de la construction comme la difficulté de commercialisation des logements sur un marché atone, l’explosion des coûts du chantier qui rogne les marges, la défaillance des sous-traitants qui retardent ou stoppent la construction, etc.
Les plateformes exerçant leur activité dans le cadre du CIP ont d’ailleurs l’obligation d’émettre des avertissements explicites concernant les risques liés à l’investissement (perte du capital et très faible liquidité). De plus, elles doivent demander à l’investisseur de remplir un questionnaire détaillé avant de l’autoriser à souscrire.