Depuis novembre 2014, les charges d’entretien et la réparation d’un local commercial sont clairement réparties entre propriétaire et locataire. Le premier n’a donc plus la possibilité de les imputer intégralement au second.
Les charges à répartir entre bailleur et locataire
La réforme s’applique aussi bien aux baux commerciaux signés ou renouvelés après le 5 novembre 2014. Concernant les charges hors travaux et les impôts et taxes, elle impose l’établissement par le bailleur d’une liste exhaustive avec une répartition précise entre les deux parties.
Ce document accompagne obligatoirement le contrat de bail. Ensuite, il doit fournir au locataire un récapitulatif annuel des charges avant le 30 septembre ou au cours des 3 mois consécutifs à la reddition des charges dans le cas d’une copropriété.
Quant aux éventuels travaux, le bailleur doit présenter tous les trois ans un état récapitulatif des travaux réalisés sur la période et de ceux prévus avec le budget prévisionnel. Cet état est à remettre au titulaire du bail au plus tard 2 mois à partir de chaque échéance triennale.
Les charges obligatoirement à la charge du propriétaire
Le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble est le seul redevable des impôts, taxes (dont foncière) et redevances, à l’exception de certaines sommes additionnelles. Il doit également s’acquitter seul de la rémunération éventuelle d’un gestionnaire de loyers, ainsi que de tout coût (y compris les impôts, taxes, redevances) associé à des locaux vides ou utilisés par d’autres locataires.
Les grosses réfections portant sur la structure et la solidité générale de l’immeuble (murs, voutes, poutres, toiture, mur de soutènement, clôture) sont également à régler par le propriétaire.
Il en est de même pour le gros entretien dû à la vétusté ou à la mise aux normes du logement ou du bien imposée par l’administration (accessibilité, hygiène, sécurité).
Les charges imputables au locataire
Le titulaire d’un bail commercial doit payer les impôts, taxes et redevances liées à l’usage des lieux ou à un service dont il profite directement ou indirectement : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, et celles liées son activité.
Les dépenses courantes (eau, gaz, électricité, chauffage) aussi lui reviennent de plein droit, ainsi que celles engendrées par l’exploitation de son commerce et son entretien (papiers peints ou peintures, moquettes, sanitaires, volets extérieurs, fermetures…).
Dans le cas d’un immeuble en copropriété, il faut y ajouter la quote-part des charges du personnel d’entretien des lieux communs, frais d’ascenseurs, etc. Les coûts de grosses réparations ne lui sont en revanche facturés que dans le cas d’une mauvaise utilisation ou d’un manque d’entretien du local.
Résolution des contentieux relatifs aux charges sur les baux commerciaux
En cas de litige portant sur la nature et l’imputation des charges liées à des baux commerciaux, les autorités compétentes sont les commissions départementales de conciliation, et en cas d’échec de la démarche, le tribunal
Le recours à un avocat spécialisé pour la rédaction de la convention, l’assistance lors d’un procès… minimise les risques de contentieux.