En cours de bail commercial, le loyer peut être modifié en évoquant la clause d’indexation ou par révision triennale. La Cour de cassation a récemment apporté une précision concernant les délais de recevabilité d’une demande dans ce second cas.
Révision après un délai minimum de 3 ans
La clause d’échelle mobile, également appelée clause d’indexation, permet l’ajustement automatique du loyer à une fréquence convenue entre les parties, avec possibilité de rétroaction. Il n’en va pas ainsi de la révision triennale, qui n’est pas de plein droit. Pour l’obtenir, le locataire ou le bailleur doit en faire expressément la demande par le biais d’un courrier recommandé avec accusé de réception ou par voie d’huissier.
La demande de révision est prise en compte à la date de notification de l’autre partie et ne peut rétroagir.
Important Le Code de commerce stipule en outre dans son article L. 145-38 alinéas 1 et 2 qu’une demande ne peut être formulée que trois ans au moins après la date d’entrée du locataire dans le local ou celle du renouvellement du bail.
Le même délai de trois ans doit être respecté entre l’application du nouveau loyer et la demande suivante. Avant cette échéance, la jurisprudence est claire : toute demande de révision est irrecevable, car prématurée.
La détermination du point de départ…
Qu’en est-il lorsque le bail est renouvelé à une date différente de celle où le nouveau loyer est exigible ? Il arrive en effet que le bailleur ne communique le montant du loyer réclamé qu’après le démarrage du nouveau contrat de bail commercial.
Or, en vertu de l’article L. 145-11 du Code de commerce, le nouveau loyer n’est applicable qu’à partir de cette notification.
Les contenus des 2 alinéas sur le point de départ du délai de trois ans prévu par l’article L.145-38 du Code de commerce s’opposent alors : doit-on partir du renouvellement du bail (alinéa 1) ou de l’exigibilité du nouveau prix (alinéa 2) ?
Appelée à trancher, la Cour de cassation le situe à la date de renouvellement du bail. Elle estime que ce « délai de procédure » est régi par l’article 641 du Code de procédure civile. Cela signifie que, étant exprimé en mois ou en années, son expiration intervient « le jour du dernier mois ou de la dernière année de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai ».
Concrètement, si l’accord renouvelé a pris effet le 1er janvier 2016, le délai de demande de révision expire le 1er janvier 2019. Celle-ci ne peut par conséquent être notifiée avant le 2 janvier 2019, et en cas de deuxième notification, le 3 janvier 2022, et ainsi de suite.