L’investissement dans un local commercial, en comparaison avec un logement, promet une meilleure rentabilité, des risques d’impayés moindres, la possibilité de répercuter davantage de charges sur le locataire et un bail longue durée. Le placement est donc avantageux, à condition de faire un choix de local judicieux.
Une rentabilité élevée
En particulier si c’est le locataire qui règle les charges, la rentabilité d’un local commercial pour le bailleur peut grimper jusqu’à 4 % - 8 %, deux fois plus que dans le cas d’un logement locatif d’habitation.
Un investissement sécurisé
De plus, les impayés de loyer sont plus rares que dans l’immobilier d’habitation, car même lorsque l’entreprise fait face à des problèmes de trésorerie, le loyer professionnel fait partie des créances prioritaires.
En effet, le bail faisant partie intégrante du fonds de commerce, qui lui-même représente le capital de l’entrepreneur, un défaut de paiement de loyer fait baisser la valeur du fonds. En conséquence, une défaillance peut conduire l’entreprise au redressement ou à la liquidation judiciaire.
Autre gage de sécurité pour le propriétaire, le bail commercial est conclu pour 9 ans, ou en cas de bail dérogatoire, pour 23 mois. Si le contrat est signé pour 9 ans, le repreneur ne peut le rompre avant 3 ans, autrement il est tenu d’en informer le bailleur par acte d’huissier en respectant un préavis de 6 mois. Ainsi, non seulement le propriétaire bénéficie d’un rendement élevé, mais le risque de vacance de son local commercial est limité.
En contrepartie, un plafond de loyer doit être respecté, ce plafond étant révisé uniquement en fonction de l’indice Insee du coût de la construction, qui sert d’ailleurs de référence à la fixation des loyers. Quelques cas de déplafonnement du loyer sont néanmoins admis : locaux commerciaux à usage de bureaux, baux de très longue durée (plus de 9 ans), meilleure commercialité du quartier, extension d’activité…
Une grande souplesse
La rédaction du bail pour un local commercial est relativement flexible. Sur la question de la répartition des charges, le locataire peut avoir à s’acquitter des taxes et les impôts locaux, tandis que les gros travaux, notamment ceux nécessaires à la mise en conformité, relèvent de la responsabilité du propriétaire-bailleur, en vertu de l’article 606 du Code civil. Toutefois, en fonction des arrangements entre bailleur et preneur, ce dernier doit parfois régler les gros travaux.
Une plus-value intéressante
Plus un magasin est bien situé, plus il coûte cher, puisque les revenus sont a priori garantis, qu’il n’y aura aucune difficulté à le relouer. C’est le cas de locaux localisé dans certains quartiers commerçants et rues piétonnes des grandes villes, dont le prix élevé risque de réduire son rendement.
Toutefois, il offre normalement une plus-value substantielle au moment de sa cession. Aussi bien pour s’assurer une plus-value que pour dégager un rendement maximum, plusieurs caractéristiques sont recommandées : rue piétonne, proximité d’une bouche de métro ou d’un arrêt de bus ou de tramway, passage important. Un locataire qui réalise de bonnes performances commerciales sera moins enclin à partir, et garantit par la même occasion les revenus de l’investisseur.
Un prix librement fixé
Le prix ne se détermine pas comme celui d’un logement. Il n’existe pas de prix moyen en matière de local commercial. À chaque investisseur d’évaluer la qualité du local et le loyer qu’il pourrait en tirer afin de fixer le prix d’achat au mètre carré qu’il doit négocier.
Les spécificités du bail commercial conclues entre le bailleur actuel et le locataire entrent également en ligne de compte. Le partage des différentes charges entre le propriétaire-investisseur ou le locataire peut augmenter ou réduire la rentabilité. L’accompagnement d’un notaire ou par un avocat spécialisé est précieux pour décrypter les détails du contrat.
Bien entendu, la sélection de l’adresse est primordiale. Si les consommateurs sont nombreux, et le chiffre d’affaires du locataire important, le loyer est assuré d’être payé à temps, ce qui garantit la rentabilité de l’investissement. Posséder de bonnes notions d’urbanisme commercial est un atout pour un commerce de centre-ville.
Un financement plus facile à obtenir auprès des banques
Dans le contexte de taux bas actuels, le recours à un crédit immobilier pour investir dans un local commercial séduit. De plus, les banques sont plus enclines à un investissement dans ce type de bien, surtout s’il est bien situé.
Dans le cas d’un magasin déjà loué, la rentabilité locative est d’autant plus facile à calculer pour l’établissement de prêt. De plus, le fait que l’actuel locataire remplit ses caisses confirme les qualités du local, ou du moins de son emplacement.
Pour un local non encore loué, ancien ou neuf, le banquier s’intéressera principalement aux « facteurs locaux de commercialité » : l’emplacement, la fréquentation de la rue, la desserte par les transports en commun, les projets de construction de logements dans la zone, etc. Il faut que le loyer prévisionnel s’accorde avec les prix pratiqués sur le marché pour un bien similaire.
Après quelques années d’exercice, il peut être judicieux d’opter pour la propriété du local commercial, une solution qui évite de payer des loyers, mais surtout d’enrichir son patrimoine personnel, en particulier si pour un professionnel indépendant, c’est un moyen de préparer sa retraite. Dans le cas d’une entreprise, plusieurs solutions d’acquisition existent.
L’achat par l’entreprise
Les locaux sont inscrits à l’actif de l’entreprise, ce qui augmente sa surface patrimoniale, et par conséquent, sa valeur totale. Aussitôt le crédit remboursé dans son intégralité, il n’y a plus aucune charge à payer tous les mois. De plus, les locaux sont amortis progressivement.
Toutefois, une telle opération est déconseillée aux entreprises jeunes ou qui démarrent, dont l’activité et les finances varient encore considérablement. Dans les premières années, des investissements plus productifs sont préférables.
De plus, en cas de cession, le montant total incluant les murs et le fonds de commerce risque d’être très élevé et de décourager bon nombre de repreneurs potentiels, sans compter les impôts réclamés au vendeur sur sa plus-value.
Le crédit-bail immobilier
Dans ce schéma, une société de crédit-bail achète les locaux et les loue à l’entreprise, qui n’a donc pas besoin d’apport initial. Au terme du contrat, l’entreprise peut acheter le bien ou après 7 ans, demander sa sortie anticipée du contrat de crédit-bail.
Plus complexe à mettre en place qu’un crédit immobilier classique, le crédit-bail a l’avantage de préserver la trésorerie de l’entrepreneur et ne pas alourdir son bilan, puisque le montant du crédit-bail n’est pas porté sur son passif.
L’acquisition en nom propre
Afin d’alléger le passif de son bilan professionnel, il est également possible d’acheter le local à titre privé et de le faire louer par l’entreprise. Même si celle-ci rencontre des difficultés financières, le local est préservé puisqu’il est dissocié du patrimoine professionnel.
Les principaux atouts de cette solution d’acquisition sont la création d’un revenu complémentaire dédié aux mensualités de remboursement du prêt, et la constitution d’un patrimoine privé, précieux pour la retraite.
En revanche, les loyers perçus figurant dans la colonne des revenus fonciers, la base imposable augmente notablement.
L’acquisition par une SCI
Une Société Civile Immobilière rassemble plusieurs associés en vue de l’acquisition d’un bien immobilier. Celui-ci est la propriété de la SCI qui paie des droits de mutation équivalents à 5,80 % du prix, et le loue ensuite à l’entreprise, les loyers encaissés lui servant au remboursement du prêt sollicité pour financer l’achat.
La SCI a l’avantage, en plus d’un ticket d’entrée limité, de bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
D’une part, les intérêts du crédit sont déductibles du revenu imposable de la SCI, faisant baisser au départ la base imposable des associés. Les revenus sont déclarés sous le régime des revenus fonciers et au moment de la déclaration d’impôt, les charges et autres travaux peuvent être imputés sur les loyers. Des déficits fonciers sont déductibles des revenus fonciers sans dépasser 10 700 € par an et en cas d’excédent, ceux-ci sont reportés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes avec les intérêts d’emprunt, réduisant sensiblement la base d’imposition.
D’autre part, au bout de 15 ans, si la SCI est soumise au régime de l’IR, les associés cédant leurs parts de la SCI sont exemptés d’impôt sur les plus-values immobilières.
La SCI est donc une option intéressante pour se constituer un patrimoine et le transmettre plus simplement qu’un immeuble en indivision, les parts vendues par le dirigeant étant exonérées de droits de succession. Quant à ceux qui possèdent déjà un patrimoine immobilier locatif, l’investissement via SCI leur permet d’optimiser leur fiscalité.
Toutefois, derrière son apparente simplicité, la SCI implique des formalités comptables et juridiques, depuis sa création à sa gestion. Les conseils d’un expert-comptable sont vivement conseillés.
Le local commercial joue un rôle prépondérant dans le succès de la future entreprise et pèse lourd dans la décision de financement de la banque. Il doit par conséquent répondre à des critères spécifiques.
Son adéquation avec le projet
Un local commercial ne se sélectionne pas sur un coup de tête. Il doit avant tout être adapté à l’activité qu’il va héberger. Plusieurs questions se posent :
1. Quelle est la surface requise ? Sa disposition convient-elle pour le concept ? Une vitrine est-elle nécessaire ?
2. Faut-il une réserve pour le stockage de marchandises ou d’autres annexes (une cuisine pour un restaurant, par exemple) ? Si ces espaces sont indispensables, mais pas encore délimités, combien coûteraient les travaux d’aménagement et combien de temps prendraient-ils, pourraient-ils être terminés avant l’ouverture prévue de l’établissement ?
3. Plus généralement, des travaux sont-ils nécessaires, par exemple pour mettre les locaux aux normes obligatoires ?
Son emplacement
La réputation et l’animation du quartier sont des points primordiaux, car il y va de la rentabilité de l’activité. Les meilleurs emplacements, dits n°1, se situent dans les centres urbains, les rues commerçantes ou piétonnes et leurs environs immédiats, et sont entourés d’établissements scolaires, de bureaux (privés ou administratifs), de bureaux de poste, de gares, etc., grands générateurs de trafic. Derrière les sites dits n°1 viennent les emplacements dits 1 bis puis les emplacements n°2.
L’accessibilité et la visibilité sont aussi des facteurs-clés de réussite. Idéalement, l’entrée ou la vitrine est située à l’avant, sur le passage des clients potentiels. En cas de situation dans une impasse par exemple, il faut un accès dégagé sans obstacle.
Attention également aux modes de transport : métro, RER, bus ou tramway, ou à l’extérieur de la ville, accessibilité en voiture et places de parking disponibles (gratuitement si possible) à proximité.
Son environnement immédiat
Le succès d’un commerce repose également sur les magasins qui l’entourent. Dans une artère commerçante trustée par des boutiques de vêtements, par exemple, difficile d’espérer trouver la clientèle pour une confiserie, mais un magasin d’accessoires de mode ou de chaussures dispose de meilleures chances.
En revanche, les commerces « locomotives » que sont les grandes enseignes (grande distribution, etc.) attirent des chalands qui profitent à tous les commerces voisins. Plusieurs visites à des jours – en semaine et en week-end – et heures différents – matin, midi, en milieu d’après-midi, en soirée, aux heures de rush – s’imposent afin d’étudier la fréquentation.
Enfin, s’installer près des concurrents nécessite de s’intéresser à leur ancienneté, au contenu et à la qualité de leur offre (produits/services, prix, services annexes), à leur notoriété, à leur dynamisme…
Son histoire
Si le local commercial ciblé a fréquemment changé de locataire, il faut tâcher d’en connaître la raison, autrement, c’est toute la crédibilité du projet que la banque risque de remettre en cause, sans compter les réticences des clients et habitants du quartier.
Discuter avec ces derniers est d’ailleurs recommandé pour connaître les atouts et points faibles du quartier, les types de commerce qu’ils souhaitent, leurs habitudes, leurs conseils…
Autorisation de sous-location
La sous-location d’un local commercial, qu’il s’agisse d’une partie ou de l’ensemble, ne peut se faire sans l’autorisation expresse du propriétaire-bailleur. Cet accord n’est pas obligatoirement écrit (on parle d’accord tacite), mais pour éviter toute équivoque, mieux vaut suivre la procédure.
Pour informer le bailleur de son souhait de sous-louer tout ou partie du local commercial, le locataire doit lui envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception ou mandater un huissier. Le propriétaire dispose de 15 jours pour répondre. L’absence de réponse au terme de ce délai a valeur de consentement.
De même, si le locataire n’entreprend aucune démarche officielle, si le bailleur permet au sous-locataire d’effectuer des travaux dans le local, l’accord est considéré comme tacitement donné.
Renouvellement de sous-location
Lorsque le sous-locataire sollicite le renouvellement de son contrat au locataire principal, ce dernier est également tenu de prévenir le propriétaire.
À défaut, le bailleur est autorisé à résilier le bail ou refuser le renouvellement du bail du locataire sans paiement de l’indemnité d’éviction et sans possibilité pour le sous-locataire de faire valoir un quelconque droit.
Aussitôt que le bail principal est résilié ou non reconduit, le contrat de sous-location s’arrête automatiquement, même s’il a été signé pour 9 ans.
Droits du sous-locataire
Les droits du sous-locataire sont limités par ceux du locataire principal, comme stipulé dans le contrat de bail commercial. Un des points majeurs à respecter est la destination des locaux, qui ne peut être modifiée sans accord express du bailleur.
Par ailleurs, la responsabilité des agissements du sous-locataire échoit au locataire principal ; notamment en cas de non-respect des clauses du bail principal, c’est au locataire d’en répondre auprès du bailleur.
Enfin, si le local est sous-loué à un tarif supérieur au loyer initial, le propriétaire a le droit d’ajuster celui-ci en vertu du « droit de réajustement ».